Comment choisir ses SCPI de rendement ?
Les SCPI sont de plus en plus appréciées, elles sont même pour certaines intégrées à des assurances-vie, ce qui n’est pas toujours la bonne solution à cause de la superposition des frais qui nuisent à la rentabilité sur le long terme. Toutefois, toutes ne se valent pas et il est important de bien les choisir, car c’est un investissement sur le long terme.
Évidemment, le premier critère regardé est le rendement, mais cela ne doit pas être le seul critère de sélection d’une SCPI.
Le rendement
La SCPI affiche un taux de distribution sur la valeur de marché (Tdvm), ce qui correspond au pourcentage les loyers reversés aux associés, ainsi que les primes suite à une revente de bien comme cela vient d’être le cas pour Immorente qui a versée un dividende exceptionnel.
D’après l’association française des sociétés de placement immobilier, en moyenne les différentes SCPI du marché affichait une performance de 4,44% l’année dernière.
La composition du parc immobilier
Chaque SCPI décide d’une stratégie, que cela soit les entrepôts, la santé, les bureaux, les commerces, voire même des logements. Certains mixent aussi sur la localisation.
Il est important de regarder le nombre de biens présents dans la SCPI afin de diversifier votre investissement, mais aussi limiter les risques (non paiement des loyers, vacance locative, rénovation…).
La localisation des biens
Comme nous le disions précédemment, avoir des biens immobiliers à différents endroits diminue les risques. Sans parler que l’emplacement est et reste le critère qui vous permettra de faire un bon investissement immobilier.
Il existe des zones dynamiques comme Paris et les métropoles régionales, bien que les rendements ne seront pas forcément les plus hauts. De même, de plus en plus de sociétés de gestion investissent à l’étranger pour obtenir de meilleurs rendements, mais également de fiscalités souvent plus arrangeantes, comme par exemple Novapierre.
La qualité des locataires
Plus difficile à jauger quand il y a de nombreux biens, mais globalement avoir des entreprises comme locataires permet d’avoir des baux de longues durées et souvent de profiter d’une meilleure solidité financière.
La politique de gestion
Lorsque les bâtiments sont neufs, il est plus simple de les louer, de le faire à un meilleur prix et surtout il n’est pas nécessaire de les rénover, ce qui permet un meilleur rendement.
Le taux d’occupation
Ce dernier est le taux de location de la société civile de placement immobilier. Ce pourcentage doit être le plus élevé possible, tout en prenant en compte les rénovations en cours, les renouvellements de baux… On recommande d’avoir un taux supérieur à 90%, mais ce critère doit être observé en fonction du nombre de biens immobiliers, mais aussi de leur âge, localisation… Une SCPI avec un taux d’occupation proche de 100% aura du mal à progresser, voire même à conserver un rendement constant.
La valeur de réalisation
C’est la valeur totale de tous les biens et actifs détenus par la SCPI. Il faut la comparer avec le prix d’une part pour estimer si la part est décotée ou non et en comprendre la raison. Si c’est l’inverse, on paye une prime en faisant confiance en la société de gestion et au contexte économique.
Le niveau du report à nouveau
Ce dernier est la partie des bénéfices qui n’a pas été reversée afin de pouvoir gérer les imprévus, mais également de rénover les biens. Cela permet aussi de booster le rendement lorsque le contexte le permet.
On recommande que le report à nouveau (ou RAN) représente 2 à 3 mois de loyer.
La qualité de la société de gestion
Enfin, il ne faut pas oublier que ce sont les gérants qui gèrent votre investissement, font évoluer la stratégie, choisissent les biens, en vendent…
Il faut donc choisir avec soin votre société de gestion, certaines ayant meilleures réputations que d’autres (regroupement de SCPI, perte de valeur… plusieurs cas existent).
