Comment bien choisir sa SCPI ?
Ce n’est pas parce qu’un placement un intéressant, que toutes les solutions se valent ou qu’il correspond à tout le monde… Retrouvez ici comment faire son choix parmi les différentes SCPI du marché.
Les critères de sélection
Les SCPI sont un placement particulier, il convient donc de les analyser différemment !
Voici quelques points pour vous aiguiller dans votre sélection.
SCPI spécialisée ou généraliste
La SCPI qui vous intéresse est-elle spécialisée dans un domaine, une région ou est-elle diversifiée ?
Recherchez-vous un avantage fiscale ou des revenus ? Selon votre choix, vous ne viserez pas les mêmes SCPI. Attention, comme tout investissement à avantage fiscal, comme la loi Pinel, on trouve très souvent des investissements peu rentables, qu’ils le sont grâce à l’avantage fiscal… Votre investissement doit être rentable sans l’avantage, celui-ci ne sera qu’un bonus.
La gestion
Surveillez qui va gérer la SCPI, il est plus prudent de choisir quelqu’un qui fait cela depuis longtemps et qui a déjà réalisé de bons investissements.
La capitalisation
Plus la taille de la société civil d’investissement immobilier sera grande, plus le portefeuille sera diversifié, ce qui réduira les conséquences d’une défaillance d’un des locataires. C’est un des gros avantages des SCPI, si vous louez un appartement et que le locataire ne paie pas, vous serez seul à en assumer les conséquences.
Attention à ne pas fuire les petites SCPI pour autant, elles réservent parfois de bonnes surprises.
L’ancienneté
L’ancienneté est souvent un critère important, cela permet de voir les différents investissements, le rendement, l’évolution des prix d’une part, le taux d’occupation… Mais aussi de devoir assumer le coût des rénovations ou de voir des zones moins intéressantes qu’à l’origine.
Le rendement
Il s’agit du revenu distribué par part, il faut donc analyser son évolution et l’évolution du prix de la part par rapport au marché.
La localisation et le type de locataires
Les grandes agglomérations ont plus de chance de voir les bâtiments remplis, car c’est là que se trouve la demande. Les rendements sont plus ou moins les mêmes, mais les risques sont plus faibles. Attention à ne pas tout miser sur la même ville et à diversifier un maximum. De même pour les locataires, si la SCPI loue principalement à un organisme, une société, si ce dernier souhaite partir ou fait pression pour diminuer les loyers, vos rendements risquent d’en pâtir et cela sans parler d’une défaillance.
Le taux d’occupation
Il s’agit d’un indicateur important, il permet de voir si le bien est attrayant et combien il pourrait rapporter. Ce taux doit être supérieur à 90% pour un bâtiment, sauf s’il est en rénovation.
Attention, un nouveau bâtiment qui aurait un taux faible, mais qui affiche d’autres critères favorables, peut être une bonne opportunité à moyen terme.
Le RAN (report à nouveau)
Il s’agit des revenus ou plus-values qui ne sont pas distribués, mais mis de côté pour prévoir la conservation d’un certain niveau de rendement. Plus ce dernier est important, plus vos revenus sont sécurisés.
La provision pour travaux
Celle-ci permet de financer les réparations et les travaux de modernisation, il faut donc qu’elle soit conséquente pour les gros bâtiments, surtout si ces derniers sont âgés.
Si le bâtiment est neuf, il est normal que celle-ci ne soit pas trop importante.
Vous l’aurez compris, ces critères sont à prendre ensemble, un indicateur pris séparément pourrez vous mettre sur une mauvaise piste.
